Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Рыночная оценка земельного участка и прав аренды

Одна из главных структурных составляющих объекта недвижимости – это земельный участок, предназначенный для строительства. Оценивается уровень его доходности и степень полезности, с точки зрения функциональности. В то же время, он является частью природных ресурсов. Поэтому его можно расценивать как инструмент для достижения различных целей и не всегда они предполагают получение выгоды. Ниже будут рассмотрены особенности рыночной оценки земельного участка.

Основные понятия рыночной оценки земельного участка

В процессе оценки любого земельного участка, задача сводится к определению или его рыночной цены или стоимости права его аренды.

На формирование стоимости влияют: географическое положение, проведенные инженерные сети, имущественные или ограничительные права.

Рыночная стоимость – величина непостоянная и в течение времени она может существенно меняться. Поэтому процедура оценки выполняется по состоянию на конкретный временной период. Если назначение земли меняется, корректируется и ее цена.

Рыночная оценка зависит от ожидаемой величины доходов, времени и вероятности получения денежной прибыли от использования земли за конкретный промежуток времени, в случае ее эффективного применения.

Рыночная стоимость участка считается самым объективным видом стоимости. Она используется в качестве надежной величины при оценивании активов в рыночной экономике.

Выполнить оценку невозможно без рынка, где проводятся сделки с участками земли или иными объектами недвижимого имущества. Определяя рыночную стоимость земельного участка, ответственное за процесс лицо, должно руководствоваться принципом рациональной и эффективной эксплуатации недвижимого объекта.

Рыночная цена, опирающаяся на текущее использование земельных ресурсов, есть не что иное, как цена участка, которая зависит от существующих условий его эксплуатации, т.е. она определяется без учета его эффективного применения.

Если говорить об оценке рыночной цены прав аренды, на нее влияют правомочия владельца, длительность действия данных прав, существующих ограничений прав аренды, прав сторонних лиц на рассматриваемый земельный объект и предполагаемого назначения объекта.

Рыночная стоимость участка и оценка прав аренды анализируются в комплексе. Оценке подлежат как незастроенные территории, так и участки с капитальными строениями. В последнем варианте заказчику передаются официальная документация по оценке имущества. В ней содержится информация, касающаяся рыночной стоимости земли и прав аренды.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Кадастровая стоимость представляет собой расчётную сумму, в которой отражается степень полезности (ценность) участка земли, в случае его целевого использования. Она заносится в специальный регистр (базу данных) земельных участков.

Ее размер – это главная характеристика, которая формирует степень эффективности использования земли и денежные затраты, необходимые для ее покупки.

Основой кадастрового оценивания является принцип классификации участков земли, в зависимости от целей и функциональных видов их использования. Чтобы определить кадастровую стоимость, назначается государственная оценка земли, за которую отвечают кадастровые агентства.

Пользование землей предусматривает определенные виды оплаты:

  • За право заключить договор, касающийся аренды земельного участка;
  • За участки, предоставляемые в частную собственность;
  • Налог на землю;
  • Оплата аренды.

В качестве плательщиков выступают организации, во владении которых находится земля, если она приравнивается к объектам налогообложения. Если объект недвижимости входит в состав паевой составляющей инвестиционных фондов, налог уплачивает управляющая компания.

Налогообложению не подлежит земля, находящаяся во владении у лиц, обладающими правом собственности безвозмездного срочного использования или переданной им согласно арендному договору.

К объектам налогообложения приравниваются земельные участки, находящиеся в пределах муниципального образования (города федерального значения города Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на чьей территории введен налог.

Не считаются объектом налогообложения:

  • участки, которые были изъяты из оборота, согласно законодательству РФ;
  • участки, имеющие ограничения в обороте, площадь которых занята объектами, представляющими культурную или археологическую ценность для народов РФ; входящим в список всемирного культурного наследия, историко-культурных заказников; заповедниками;
  • земли, являющиеся частью лесного фонда;
  • участки, на территории которых располагаются объекты водного фонда;
  • земля, включенная в состав имущества многоквартирного жилого дома.

Главное различие рыночной и кадастровой стоимостей состоит в том, что определение рыночной цены имеет более обобщенный характер. На ее формирование влияют существующий спрос на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется политикой цен каждого региона в отдельности. Еще одно важное различие – кадастровую цену устанавливает орган государственной власти, она определяет размер налога на недвижимое имущество.

Кадастровая стоимость всегда меньше рыночной. Но бывают случаи, когда две цены равнозначны. Если по результатам оценки было определено, что кадастровая стоимость больше рыночной, формируется повторную заявку для обращения в Росреестр или оспорить полученное заключение через судебные органы.

Если данные реестра разнятся с информацией кадастрового паспорта, у налогоплательщика есть сомнения по поводу установленного размера налога на землю, для решения спорных вопросов также обращаются в суд.

В этом видео можно узнать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Касаясь вопроса взаимодействия рыночной и кадастровой стоимостей, стоит отметить, что кадастровая цена важна при определении рыночной. Но в то же время она не влияет на нее, а лишь в некоторой степени опирается.

Подтверждением этого факта служит то, что во время кадастровых расчетов уполномоченные специалисты принимают во внимание рыночные цены на недвижимость не по всей территории страны, а только в отдельной области или регионе.

Для чего нужна рыночная оценка земельных участков

Оценка земли служит различным целям. Так как значительная их доля участвует в гражданском обороте и приравнивается к товару (не теряя при этом статус важного природного ресурса) для эффективной работы рынка земли, рыночная оценка крайне важна.

Например, для установления стоимости во время заключения договора купли-продажи.

Опираясь на Земельный кодекс РФ, плата за использование участков земли – один из главных постулатов земельного законодательства. Принцип платности – это стимул для рациональной эксплуатации земли, ее сохранности, освоения, повышение уровня плодородности.

Основной метод его реализации – налогообложение. Чтобы корректно определить численную величину налога, используют универсальный базовый показатель – кадастровую стоимость. Налоговая нагрузка (плата за пользование землей) и ее оценка неразрывно связаны между собой.

Обладать сведениями необходимо в следующих случаях:

  • В процессе передачи участка в собственность по договору аренды или под залог;
  • При оформлении кредита;
  • В случае страхования;
  • Внесении земли в уставной капитал;
  • Вынесении управленческих решений;
  • Формировании бухгалтерской документации;
  • При изъятии земли в государственных целях;
  • Оценке имущества обанкротившегося лица;
  • Оценке имущества, переданного лицу на безвозмездной основе;
  • Анализе имущественных споров.

Федеральный закон 2022 года от 25 октября под номером 137-ФЗ гласит: если кадастровая стоимость земли не определена (для целей, приведенных в 65 статье ЗК РФ), используют нормативные цены. Это показатели, определяющие стоимость участка, основываясь на возможной прибыли, которую можно получить за установленный период окупаемости.

Факторы, влияющие на формирование рыночной цены

Формирование рыночной цены зависит от ряда условий и факторов, которые делятся на следующие категории:

  • Демографические факторы: численность населения и его структурные особенности, уровень его плотности и состав, существующий характер расселения;
  • Нормы социального характера;
  • Экономическое положение в стране и уровень развития экономики: климат на инвестиционном рынке, долгосрочное кредитование, показатели доходов граждан, развитие местности и др.;
  • Регулирование на государственном уровне: сервитуты и другие установленные нормы частного и публичного права, какие виды земель разрешены для использования, градостроительный режим, нормы охраны природных ресурсов, требования налогообложения, сбор иных земельных уплат, размер налога на возведение строительных объектов и др.;
  • Особенности окружающей среды: климатические условия, геологический и гидрогеологический анализ территории, ландшафт, количество рекреационных зон, влияние негативных экологических факторов;
  • Физические параметры участка: площадь, геометрическая форма, характер рельефа, ориентация в пространстве согласно сторонам света, положение относительно соседних участков, наличие инженерных коммуникаций, качество почвы, степень застройки, расположение относительно дорог и автомагистралей.

Значение при определении рыночной цены имеет степень развитости инфраструктуры территории, где располагается объект оценки.

Уполномоченные органы, осуществляющие рыночную оценку земель

Процедура оценки – сложный процесс, зависящий от ряда условий и факторов. Это важный этап при покупке и продаже земельного участка для продавца и покупателя.

Данный вопрос решается путем обращения к уполномоченным специалистам-оценщикам, которые внесены в соответствующий реестр согласно Закону №135-ФЗ. Это могут быть специализированные компании или агенства недвижимости.

Когда договор заключен, определение рыночной цены земли уполномоченным лицом будет состоять из:

  • Анализа документации, подтверждающей права собственности;
  • Анализа информации, влияющей на итоговую стоимость земли;
  • Расчетов, определяющих возможную эффективную эксплуатацию земли;
  • Вычисления стоимости земли на основе различных методов;
  • Составления отчетности, содержащей исходную информацию, характеризующую земельный участок, итоговое заключение и конечную стоимость;
  • Передаче заказчику оценщиком технического отчета, в котором указывается актуальная цена.

В России их деятельность подлежит обязательной сертификации и регулируется органами государственной власти. Результаты подтверждаются официальной документацией, в которой четко обозначена рыночная цена и дата проведения процедуры.

Самостоятельное определение рыночной цены

Самостоятельная оценка объекта недвижимости предполагает использование существующих рекомендаций и таблиц факторов, которые определяют его стоимость. Метод используется при формировании цены для продажи имущества. Если же рыночная стоимость необходима для судебного органа, банка или страхования – следует обращаться за помощью к специалистам.

Участки земли, по территории которых проходят внутрихозяйственные дороги, инженерные коммуникации, объекты гидрографии, с древесно-кустарниковыми насаждениями не могут быть оценены самостоятельно.

Кадастровую стоимость земли можно оспорить самостоятельно.

Методики определения рыночной стоимости земли

Для проведения рыночной оценки земли применяют три основных метода:

  1. Метод сравнения продаж;
  2. Доходный метод;
  3. Затратный метод.

Метод сравнения продаж

Помогает определить стоимость участка путем внесения процентных коэффициентов, которые корректируют цены на аналогичные участки земли с учетом их особенностей. Если таких данных нет в наличии, разрешается применять цены предложения (спроса).

В данной ситуации следует принимать во внимание тот факт, что опубликованные данные в средствах массовой печати – это цены, установленные самими продавцами, которые, в большинстве случаев, оказываются завышенными. Для сравнения необходимо использовать реальную фактическую стоимость, которая может быть ниже заявленной, в среднем, на 10%.

В качестве объектов сравнения выступают: права собственности, условия рынка и финансирования, условия продажи, географическое положение участка, экономические факторы.

Специалист по оценке выбирает ряд единиц для сравнения, оптимизирует их цены. В результате он получает значения стоимости, которые определяют ее пороговые значения.

Методика оптимальна для стабильного и открытого конкурентного рынка и позволяет получить достаточно точные данные. Не всегда Российский рынок соответствует этим требованиям. Точную стоимость нельзя определить только на основе информации о сделках купли-продажи. В процессе оценивания собирается полная база информации для использования всех существующих методик определения цен.

Доходный метод

Способ позволяет определить стоимость земли, основываясь на уровне дохода и выгоды, получение которых возможно при эксплуатации рассматриваемого объекта. Под возможными доходами подразумевают арендную плату за пользование землей.

Значение имеет ее характер, официально одобренные методы землепользования на ней, затраты на внесение конкретных изменений, возведение или реконструкцию существующих зданий и сооружений, располагающиеся на данном участке, которые определяют размер арендной платы.

Про доходный метод есть видео:

Затратный метод

Используется для оценивания с позиции реальных затрат по покупке земельного участка, его использованию и поддержании товарного вида объекта.

Подсчитываются возможные вложения для прокладки инженерных сетей, поддержания плодородности почвы, озеленения, осушения, бурения скважин, получения соответствующих разрешений от уполномоченных органов для производства подобных работ.

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

Итоговые результаты рыночной оценки участков земли напрямую зависят от выбранной методики. Вычисления по каждой из них могут дать разные итоговые суммы, которые и определяют диапазон цен, где находится рыночная стоимость земли.

Результатом расчетов стоимости земли является отчет, который оформляется в виде акта, содержащего заключение о проведенных исследованиях. Пример составления отчета можно прочитать здесь 

.

Подводя итог, можно утверждать, что сравнительный метод основывается на взаимосвязи между спросом и предложением, затратный метод – отражает интересы самого продавца, метод доходов – учитывает интересы всех участников рынка недвижимости.

17 Янв 2022      Виктория М.         155      

Рыночная стоимость земельного участка

Смотрите онлайн камеры всех стран по ссылке веб камеры мира онлайн

Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость. Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности). Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 2022 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа


02

Горячая линия
8 800 550 53 04 (регионы РФ)
8 499 288 21 40 (Москва и МО)


03

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам
Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля. 

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости. Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения. Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.


Автор статьи:
Петр Романовский, юрист

Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Полезная информация по земельным спорам

  • Регистрация бани
  • Раздел земельного участка
  • Земельный участок под коммерческую застройку
  • Обременение земельного участка
  • Межевание земельного участка
  • Уточнение границ участка
  • Регистрация права собственности
  • Участки многодетным семьям
  • Купля-продажа участков
  • Сервитут на земельный участок
  • Переоформление участка земли на родственника
  • Покупка земельного участка
  • Договор купли продажи земельного участка
  • Право собственности
  • Выдел земельного участка из общей долевой собственности
  • Договор аренды земельного участка
  • Формирование земельных участков
  • Безвозмездное пользование земельным участком
  • Коэффициент застройки участка
  • Категории земельных участков и виды разрешенного использования
  • Вынос границ земельного участка
  • Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
  • Узнаем собственника земельного участка
  • Порядок согласования местоположения границ земельных участков
  • Признаки самовольной постройки
  • Особенности ипотеки земельных участков
  • Выкуп земельных участков
  • Изъятие земельного участка
  • Прекращение права собственности на земельный участок
  • Переход права на земельный участок
  • Порядок изъятия земельного участка
  • Рыночная стоимость земельного участка
  • Залог земельного участка
  • Отказ от права на земельный участок
  • Земельный участок крестьянского хозяйства

Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены

Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога. Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.

Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?

Что это такое?

Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.

Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.

Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.

Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.

Подсчеты кадастровой цены обязаны вестись каждые 5 лет, также как и рыночной. Эти данные вносятся в специальные реестр, четко фиксируясь в соответствии с существующим законодательством. Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, и как она рассчитывается на практике, читайте тут.

Как узнать?

Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?

  1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
  2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
  3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
  4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.

При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.

Хотите более подробно узнать как определяется кадастровая стоимость земельного участка, а может интересует что такое кадастровая справка на земельный участок? Жми на выделенные фразы.

Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.

Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.

Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?

  1. Метод переноса или соотнесения.
  2. Способ вычисления капитализации ренты.
  3. Методика развития земли.
  4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.

Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.

Процедура оценки

Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить?

  1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
  2. Сбор, анализ имеющейся информации.
  3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
  4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
  5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.

На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.

На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.

Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.

На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 2022 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.

На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства от 6 июля 2022 года №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.

Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.

Пример отчета вы можете скачать отсюда. А узнать долю выкупа земельного участка от кадастровой стоимости можно здесь.

Отчет подписывается как оценщиком, так и собственником, после чего признается действительным.

Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

  1. Обратиться к независимому оценщику.
  2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
  3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

  • доходный метод;
  • затратный метод;
  • метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

  • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
  • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

  • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: