Получение разрешения органов опеки на покупку участка ребенку

Получение разрешения органов опеки на покупку участка ребенку

Покупка объектов недвижимого имущества при участии уполномоченных представителей органов опеки представляет собой довольно сложную процедуру, требующую особого контроля. В 2022 году при совершении соответствующих сделок прямо затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан.

В связи с последними законодательными изменениями разрешение на организацию процесса нужно получать только тогда, когда объект жилого имущества приватизирован, а сам ребенок является одним из собственников.

Для понимания особенностей того, как получить разрешение опеки на покупку участка ребенку, необходимо ознакомиться с нюансами оформления прав, с порядком взаимодействия с территориальными органами опеки и попечительства, с перечнем необходимой документации, а также с наиболее важными параметрами процедуры.

Может ли несовершеннолетний быть собственником недвижимости

В статье 35 действующей Конституции РФ в полной мере прописываются гарантии охраны частной собственности. То же нормативное положение указывает на факт того, что каждый гражданин имеет право на получение имущества в собственность с учетом возможности использования объекта по своему усмотрению.

Это также подтверждается статьей 17 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой признаются равные права на получение гражданской правоспособности в рамках сделок с недвижимостью. Граждане получают такие права с рождения.

Статья 17. Правоспособность гражданина

Стоит отметить, что способность личного осуществления прав возникает только после достижения 18 лет. До достижения этого возраста дети действуют не самостоятельно, а при участии официальных представителей.

В непосредственной собственности могут находится любые имущественные объекты, включая земельные участки. В качестве исключений можно выделить только те виды объектов, оборот которых был ранее ограничен на основании статьи 129 Гражданского Кодекса РФ. Практика показывает, что в качестве таких объектов обычно принимаются наркотические вещества, оружие и так далее.

Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав

Важно помнить о том, что от вида имущества напрямую зависит оформление официальных прав собственности у детей. Например, земельный участок в рассматриваемой ситуации может быть делимым или неделимым. Под объектом недвижимого имущества действующее федеральное законодательство понимает земельные участки и все, что тесно связано с землей.

Все остальное имущество, которое по характеристикам не может быть отнесено к разряду недвижимого, является движимым. За исключением особых случаев, право на использование движимого имущества не требует государственной регистрации в едином реестре.

Например, при покупке бытовых объектов для ребенка родителям не придется предоставлять в контролирующие службы определенный пакет документов и регистрировать права на них.

В рамках рассматриваемой процедуры в подавляющем большинстве случаев происходит заключение соглашения о купле-продаже в письменном или устном формате. Договор может на законных основаниях содержать в себе положение о возможности рассрочки платежа.

Образец заявления о разрешении органов опеки на сделку с недвижимостью

Особенности оформления прав

Регистрация объектов недвижимого имущества регламентируется статьей 131 Гражданского Кодекса РФ. Данные нормативы в полной мере устанавливают обязательность осуществления регистрационной процедуры по каждому конкретному объекту. При этом, происходит регистрация самого права без учета оснований его получения, например, по результатам судебного решения или составления договора о купле-продаже.

Обычно право собственности официально возникает сразу после осуществления государственной регистрационной процедуры, которую проводит территориальный кадастровый орган. Права полностью переходят детям не в момент подписания специального договора, а в день внесения записи в единый государственный реестр.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Стоит отметить, что для осуществления государственного регистрации прав собственности на земельные участки нужно руководствоваться нормативами, указанными в Федеральном Законе №122 от 21 июля 2022 года. В соответствии с ними заинтересованные лица должны в обязательном порядке подать в контролирующие инстанции определенный пакет документов, актуальный для конкретного объекта недвижимости.

Только после этого правила о дееспособности несовершеннолетнего лица или его законных представителей, в качестве которых могут выступать родители или опекуны, начинают работать в полной мере.

Как получить разрешение опеки на покупку участка ребенку

Для решения вопроса, который касается самой процедуры и перечня требуемой документации, для получения разрешения органов опеки на покупку земельного участка для ребенка нужно обратиться к законодательству того региона, где происходит постоянное проживание заинтересованных лиц.

Практика показывает, что в отдельных федеративных субъектах действует региональное законодательство об опеке и попечительстве, которое в полной мере регламентирует компетенцию соответствующих служб, устанавливает перечень требуемых документов, а также определяет порядок осуществления процедуры.

Также иногда происходит применение нормативных актов на уровне конкретного муниципального образования, например, города или села. Стоит отметить, что федеральное законодательство четко не регламентирует порядок предоставления согласия представителей органов опеки на осуществление операции, а также не определяет четкие нормы для отказа и критерии, по которым происходит принятие решения.

Для осуществления рассматриваемой операции требуется личное волеизъявление несовершеннолетних детей старше 10 лет. Заявление таких категорий граждан прописывается внутри заявления законных представителей. В качестве доверенных лиц детей в каждом конкретном случае могут выступать как биологические родители, так и официальные опекуны.

Образец свидетельства о рождении

Какие нужны документы

Для получения разрешения от органов опеки на покупку ребенку определенного территориального надела необходимо подготовить следующий пакет основных документов:

  • запрос, оформленный в нотариальном порядке – может не требоваться представителями органов опеки;
  • заявление, составленное родителями несовершеннолетнего гражданина – в случае их отсутствия предоставляется свидетельство о смерти или судебное постановление о лишении граждан родительских прав;
  • заявление несовершеннолетнего лица, являющегося непосредственным участником сделки – составляется гражданином после достижения возраста 14 лет;
  • заявление всех собственников, на которых ранее была записана квартира, дом или земельный участок – в обязательном порядке должны присутствовать в момент совершения сделки все заинтересованные лица с гражданскими паспортами (можно привлечь представителя, осуществляющего свою деятельность на основании нотариальной доверенности);
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • справки, подтверждающие наличие прав собственности на все объекты сделки – например, соглашение о купле-продаже, передаче в дар или аренду, а также свидетельство о праве собственности на участок земли;
  • свидетельства из БТИ, содержащие в себе исчерпывающую информацию о стоимости всех объектов, участвующих в сделке;
  • поэтажный план всех жилых помещений, находящихся на конкретном земельном участке, а также свидетельство о том, продается ли доля или весь земельный участок целиком;
  • выписка из домового журнала на все объекты недвижимого имущества, которые участвуют в процедуре – нужно предоставить в контролирующую службу опеки только оригиналы подобных документов — Скачать бланк домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета на все объекты;
  • справка о наличии или отсутствии долговых обязательств, которую заинтересованные лица могут получить в ЕИРЦ – свидетельство распространяется на все объекты, передаваемые несовершеннолетним лицам по соответствующему договору.

Важно отметить факт того, что оба родителей должны в обязательном порядке присутствовать в территориальном органе опеки в момент совершения сделки.

Расторжение брака или раздельное проживания в течение определенного временного промежутка не являются прямыми основаниями для отказа в присутствии и составлении специального заявления. Разрешение опеки на покупку участка ребенку не будет выдано без удовлетворения данных условий.

Важные нюансы

В случаях, если у несовершеннолетнего ребенка только один родитель, а второй отсутствует по причине преждевременной кончины, то в данном случае роль второго родителя будет исполняться уполномоченным инспектором территориального органа опеки и попечительства.

Важно помнить о том, что родители ни при каких обстоятельствах не могут продать квартиру или земельный участок своему ребенку, также, как и осуществить обратную операцию. Однако допускается передача имущественного объекта в дар или в безвозмездное пользование.

Каждая без исключения сделка, которая совершается несовершеннолетними гражданами, не достигшими возраста 14 лет, является ничтожной на законных основаниях. В качестве исключительных случаев можно выделить те, когда сделки осуществляются по требованию родителей или официальных опекунов для удовлетворения притязаний несовершеннолетнего лица.

Если родители сдают помещение, принадлежащее ребенку, по арендному договору, то для этого нужно обязательно получить согласие от уполномоченных сотрудников органов опеки и попечительства. Кроме того, важно оплачивать НДФЛ в размере 13%. Обязанность по предоставлению декларации в налоговую инспекцию возлагается на плечи законного представителя.

Продажа земли

Здравствуйте! Собираюсь продать земельный участок, имеются несовершеннолетние собственники — мои дети. После продажи могу ли я распорядиться деньгами по своему усмотрению или доли детей должны лежать на их счетах до совершеннолетия?

Земельный участок в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ относится к недвижимому имуществу (недвижимости).

Главная особенность продажи недвижимости, которое принадлежит несовершеннолетнему — необходимость получения разрешения на сделку от органа опеки и попечительства. Семейный кодекс запрещает сделки, ведущие к уменьшению имущества ребёнка. Поэтому родители или опекуны должны убедить чиновников, что интересы ребенка от продажи не пострадают.

В соответствии с пунктом 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. В силу пункта 5 статьи 60 Семейного кодекса РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ право ребенка (детей) на распоряжение принадлежащим ему (им) на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом. В силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

При отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, прежде всего, применяются правила статей 26, 28, 31-34, 37 Гражданского кодекса РФ.

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (то есть «малолетних»), вправе совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества только их законные представители или опекуны (ст.28 ГК). Необходимо подчеркнуть, что эта норма является императивной и не предусматривает возможность передачи полномочий по представлению интересов малолетних и недееспособных иным лицам, кроме перечисленных. Кроме того, п.4 ст.182 ГК установлен запрет на совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, в данном случае — только законными представителями или опекунами малолетних.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия законных представителей или попечителей (ст.26 ГК). При этом в законе не решен вопрос о том, требуется ли согласие на сделку от обоих родителей или достаточно согласия одного из них. С одной стороны, необходимость дачи согласия на сделку обоими родителями базируется на норме Семейного кодекса РФ о равенстве родительских прав и обязанностей в отношении своих детей (п.1 ст.61 СК), в том числе прав и обязанностей, основанных на законном представительстве (п.1 ст.64 СК). С другой стороны, отсутствие в законе прямого указания на необходимость согласия обоих родителей делает возможным вывод о допустимости и достаточности согласия одного из них. Тем более что на практике встречаются ситуации, когда получение согласия второго родителя затруднительно из-за невозможности установить место его нахождения при раздельном проживании с ребенком или вследствие его уклонения от воспитания и содержания ребенка.

При этом при продаже любого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, (а равно и при совершении любых других сделок, влекущих уменьшение его имущества) в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства для совершения указанных сделок опекуном или для дачи согласия на совершение сделок попечителем. (В соответствии со ст.34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность осуществляется на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, гражданским и семейным законодательством).

Перечисленные в статье 37 Гражданского кодекса РФ виды сделок, совершенные опекуном, а также подопечным с согласия попечителя, но без разрешения органа опеки и попечительства, являются недействительными, а именно, ничтожными (то есть независимо от признания их таковыми судом) как сделки, не соответствующие требованиям закона согласно ст.168 ГК. Такие сделки не влекут юридических последствий, являются недействительными с момента их совершения. В силу ст.167 ГК при недействительности сделки стороны обязаны возвратить друг другу все полученное ими по сделке в натуре, а при невозможности этого — возмещают стоимость в деньгах.

ГК устанавливает не только контроль за распоряжением опекунами (попечителями) имуществом подопечных, но и запрещает им совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых они могут быть заинтересованы лично. Поэтому запрещены все сделки, влекущие по смыслу п.3 ст.37 ГК уменьшение имущества подопечного, между подопечным с одной стороны и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками — с другой. При этом к близким родственникам, упомянутым здесь, относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушка, бабушка, внуки), полнородные и неполнородные братья и сестры (ст.14 Семейного кодекса РФ).

Родители, конечно, не являются опекунами или попечителями, они являются законными представителями ребёнка, но правила игры при отчуждении недвижимости, принадлежащей ребёнку, всё те же. Необходимо согласие органа опеки. При разрешении органа опеки продать долю ребёнка в праве собственности на земельный участок, денежные средства от продажи доли ребёнка являются исключительно собственностью ребёнка (а не родителей). Кстати, деньги как таковые в силу пункта 2 статьи 130 Гражданского кодекса РФ являются движимым имуществом.

Имущество ребёнка до продажи земельного участка существует в виде доли в праве на участок, а после продажи имущество ребёнка переходит в иную форму (в форму денег).

Орган опеки разрешит продажу доли ребёнка на земельный участок только с условием, что деньги будут направлены на счёт ребёнка, либо направлены на покупку другого имущества на имя ребёнка.

Учитывая, что деньги ребёнка являются его имуществом, следует, что распорядиться имуществом (деньгами) ребёнка можно только в интересах ребёнка, и опять же с согласия органа опеки. То есть просто так снять со счёта ребёнка его денежные средства закон не позволяет. Имущество ребёнка (либо в натуральном виде, либо в денежной форме, при этом допустимо перетекание из одной формы в другую) должно оставаться собственностью ребёнка. Сделки с имуществом ребёнка не должны ущемлять его прав.

Отвечая на Ваш вопрос по-простому, скажу, что Вы не можете «по своему усмотрению» распорядиться деньгами от продажи долей детей в праве собственности на землю. Это не ваши деньги, а деньги детей. Деньги детей не обязательно должны лежать на их счетах до совершеннолетия, Вы можете с предварительного согласия органов опеки направить эти деньги на приобретение другого имущества в собственность детей. При этом доли детей не смешиваются. Доля каждого ребёнка учитывается отдельно.

Изменено 12 февраля, 2022 пользователем Патрикеевна

Разрешение опеки на покупку участка ребенку

Разрешение опеки на покупку участка ребёнку необходимо, так как затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан. В соответствии с последними изменениями в законе, получать разрешение требуется в том случае, если земля приватизирована, а ребёнок является одним из собственников. Предварительно рекомендуется ознакомиться с нюансами оформления прав, как правильно взаимодействовать с органами опеки, какие понадобятся документы.

Особенности оформления прав

В соответствии со статьёй 131 ГК РФ должна осуществляться регистрация прав на недвижимое имущество. Указанные в ней требования обязуют регистрировать каждый недвижимый объект, но без учёта оснований его получения.

Право собственности появляется сразу же, после прохождения госрегистрации в государственном кадастре недвижимости. После покупки земельного участка ребёнку, права собственности к нему перейдут после внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Необходимо отметить, что для проведения госрегистрации прав на владение земельным участком, придерживаться нормами, прописанными в статье №122-ФЗ РФ. В соответствии с этим требованием опекуны должны передать полный пакет документов в органы попечительства.

Как получить разрешение от органов опеки

Заинтересованные лица должны обратиться в отдел опеки и попечительства по месту проживания. В каждом регионе установлены свои требования, относительно покупки земельного участка несовершеннолетнему ребёнку. Но стоит отметить, что федеральный закон не устанавливает чёткого порядка по получению разрешения от уполномоченных органов. В качестве заинтересованных лиц выступают биологические родители или официальные опекуны (при себе иметь соответствующие документы).

Документы:

  • Заполненное заявление официальными представителями ребёнка. В случае отсутствия родителей, опекун представляет свидетельство об их смерти, либо судебное постановление о лишении прав;
  • Заявление от лица, не достигшего совершеннолетнего возраста. Это может потребоваться, если ребёнку уже исполнилось 14 лет;
  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц в проведении сделки. Представлять интересы может и официальный представитель через нотариальную доверенность;
  • Свидетельство о рождение ребёнка (детей);
  • Справки для подтверждения наличие прав на все капитальные строения и земельные участки. Для этого предъявить свидетельство о купли-продажи, дарственную или иной правоустанавливающий документ;
  • Поэтажный план каждого здания, которые имеются на данном земельном участке. Кроме этого, предоставить свидетельство о том, что продаётся участок целиком, либо только конкретная его часть;
  • Выписка из БТИ о стоимости всех объектов, которые участвуют в сделки. Например, участок с домом и хозпостройками. Также взять выдержку из домовой книжки;
  • Документальное подтверждение наличие и\или отсутствие задолженностей по недвижимому имуществу. Можно получить в ЕИРЦ.

Получить разрешение от уполномоченного органа не получится, если не собрать весь пакет документов. Предварительно стоит ознакомиться с перечнем документации, которая потребуется для покупки земельного участка инвалиду. И помните, у каждой справки есть свой период годности, потом она становится недействительной. Кроме этих бумаг может быть затребованы и другие. Ознакомиться с правилами написания заявления, можете на официальном сайте регионального опекунского отдела. Также эта информация доступна и на простора сети.

Все сделки, в которых участвуют малолетние граждане младше 14 лет, автоматически признаются автоматически ничтожными. Но если она совершается по требованию родителей или официальных его представителей.

Сроки получения разрешения

На это может уйти от нескольких недель до одного месяца. Всё зависит от того, как быстро будет собран пакет документов, и оперативной работы сотрудников. Но нужно знать, что если берёте справку или выписку из какого-то уполномоченного органа, посмотрите, до какого числа этот документ годен.

Если у опеки не останется времени на рассмотрение заявление и принятия документов, последует отказ. В противном случае разрешение от опеки и попечительства на покупку земельного участка ребёнку можно получить буквально за пару недель. Чтобы сократить эти сроки (есть случаи, когда сделку нужно провести срочно), нужно постараться собрать справки за 1-2 дня. Но для этого стоит заранее узнать, какие свидетельства понадобятся в том или ином случае, особенно если, земля покупается инвалиду.

От вида покупаемого имущества будет зависеть и порядок оформления официальных прав на ребёнка. Например, участок может, быть делимым или не делимым. Запрещено покупать недвижимые объекты, которые изъяты из оборота.

Как в 2022 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 15 апреля 2022 г.

Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор. В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: разрешение органов опеки для продажи квартиры не требуется, если ребенок не является одним из собственников, а просто прописан. Исключение — если ребенок остался без попечения родителей.

В каждой опеке свои требования к сделке

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

    Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

    Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

    Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

    С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

    Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

    Как получить разрешение

  2. При покупке квартиры в ипотеку.

    Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2022 г. № 24-КГ13-4.

    Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

  3. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).

    Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

    В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

    Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

    Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

  4. При покупке частного дома.

    Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

    Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

  5. При покупке комнаты в коммуналке.

    Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

    Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

  6. При покупке недвижимости в другом городе/области.

    В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

    Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

    Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

    В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

    Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

  7. При строительстве частного дома.

    Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Если у ребенка маленькая доля, то органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2022 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры). Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб. Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб. В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб. на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая.

При отказе можно пойти другим путем — положить ребенку деньги на счет + подарить ему недвижимость.

Ситуация №3 — Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами. А деньги с продажи забрать себе.

Опека на такое, как правило, не идет. По крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге точно. В других регионах с этим полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — ст. 2022 ГК РФ. К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — ст. 2022 ГК РФ. А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — ст. 2022 ГК РФ. 2) Дарение является безвозмездной сделкой — ст. 572 ГК РФ. То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.

Ситуация №4 — Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю

Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не временной или места нахождения недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  1. Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  2. После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК РФ. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ).

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  3. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Образцы должны висеть на стендах.
  4. Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки.

    По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.

  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: