О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Покупка дома в СНТ (садовых некоммерческих товариществах): плюсы и минусы

Купить дом в современном пригородном поселке — удовольствие не из дешевых, доступное далеко не всем желающим. Хорошая альтернатива — купить дом в СНТ (садовых некоммерческих товариществах), расположенных неподалеку от города. Такая покупка обойдется значительно дешевле, а дом можно использовать не только как дачу или для постоянного проживания — по своим эксплуатационным характеристикам он ничем не уступает жилью в дорогом загородном поселке. Тем не менее, у жизни “ в деревне” есть свои плюсы и минусы.  

Домик окнами в сад: плюсы жилья в СНТ

Садовое некоммерческое товарищество — это поселки, сформированные владельцами дачных участков на добровольных началах. В советскую эпоху такие товарищества массово формировались по всей стране, и в Краснодарском крае в частности.

Народ получал заветные шесть соток на работе или по месту жительства, сажал огороды и сады, строил небольшие домики из подручных материалов. После развала Советов многие приватизировали свои участки как только появилась такая возможность, небольшие щитовые домики сносились, а на их месте возводились вполне добротные дома.

Позже, когда начался бум загородной недвижимости, люди стали продавать и свои бывшие дачи — собственная земля, отличная экология привлекали многих покупателей.

Но главная причина, почему садовые дома в СНТ стали активно пользоваться спросом — вполне доступная и подъемная цена. К примеру, разница в стоимости домика под Москвой в коттеджном поселке и в садовом товариществе может отличаться в 1, 5-2 раза. В Краснодаре цены не настолько разнятся, но всё равно несколько сотен тысяч сэкономить можно.

Купить участок с домом в СНТ можно еще и по следующим причинам:

  • низкий налог на землю, отведенную под садовые и сельскохозяйственные угодья;
  • сниженные тарифы на коммунальные платежи;
  • сравнительно низкие затраты на содержание дома;
  • экологичность местности, где находится участок (как правило).

Затраты на содержание такого дома минимальны — в некоторых сообществах они не превышают 2022 рублей в месяц. В других придется платить за удобства: уборку территории, охрану, содержание инфраструктуры, независимо от количества проживающих. Еще стоит учитывать, что в сельской местности коммунальные платежи значительно ниже, чем в черте города: платить за свет и газ вы будете значительно дешевле, а вот с водой как раз может выйти как раз наоборот.

Что влияет на стоимость жилья?

Одним из главных факторов, сказывающихся на стоимости дома в СНТ, считается наличие центральных коммуникаций. Поскольку многие многие люди отказываться от просмотров участков без газа, риелторы идут на хитрость: называют газифицированными те наделы земли, куда коммуникации только собираются заводить. Поэтому нужно быть начеку, и проверить все документы досконально. Не стесняйтесь запрашивать информацию, уточнять и переспрашивать — вы покупаете дом.

Наличие централизованного водопровода — еще одно условие. Если покупатель планирует жить в доме постоянно, то без стабильной подачи воды, как говорится, и не туды, и не сюды…

Если водопровода нет, а участок очень нравится, то решением может стать собственная скважина. Индивидуальная септическая канализация ( в народе — септик) решает проблему в водоотведением. Бурение скважины обойдется примерно в 30-50 тысяч, установка септика — еще в 40 тысяч рублей.

Конечно, за всем этим придется ухаживать, например, регулярно откачивать септик, но зато вы не будете зависеть от причуд коммунальных служб.

Также следует обращать внимание на развитость местной инфраструктуры. Возможно, для кого-то покупка продуктов в городе удобней и привычней, а вот пенсионерам добираться до магазина за несколько километров будет крайне сложно. Удобство транспортной развязки — немаловажный момент, влияющий на комфортность проживания, и соответственно, стоимость дома.

Нюансы покупки дома в товариществе

Если собираетесь приобрести дом или участок в СНТ, следует обратить внимание на возможные подводные камни такой покупки. Прежде всего, следует проверить документы — в них должны быть прописаны все нюансы.

Случаи, когда владелец что-то достроил или изменил площадь помещения, а документы переоформить «забыл», нередки. Для нового владельца такая невнимательность обернется длительным переоформлением документов. Кроме правоустанавливающих документов, также важно проверить собственность на обременения. Для этого нужно попросить, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРП. Еще следует спросить с продавца и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Еще одна сложность, с которой встречаются покупатели – отсутствие межевания. После выполнения процедуры разграничения участков, новый владелец может получить меньший участок земли, при том что платил за большую площадь земельного надела. Дабы избежать неприятности, можно попросить продавца официально ограничить участок до продажи — такая процедура занимает около 2 месяцев, но далеко не все продавцы на это соглашаются.

Что нам стоит дом построить: возведение жилья в СНТ

Многие считают, что проще и дешевле купить участок земли в товариществе, а дом построить самому. Плюсов у такого решения немало — во-первых, это будет именно ваш дом, такой как хотите именно вы.

Во-вторых, землю купить и оформить в собственность все же проще. Но и при самостоятельном возведении дома следует учитывать массу нюансов. Например, побеспокоиться о получении разрешения на строительство дома в СНТ. Если дом будет не выше трех этажей, и построен на расстоянии от соседнего участка дальше чем в три метра,то по закону оформлять разрешения не надо.

Если же вы собрались строить большой особняк, то придется походить по инстанциям. Следует помнить, что возведение собственного дома может занять и несколько лет — нужно копать котлован, укладывать фундамент, ждать пока дом просядет. Опять же, нужно возводить не с бухты барахты, а по проекту и обязательно позаботиться о безопасности строения — вам ведь в нем жить. Придется либо заказывать проект у профессионалов, что накладно, либо самостоятельно разбираться в том, какого размера должны быть балки-перекрытия и несущие стены.

В итоге, средств на строительство уйдет не меньше (в большинстве случаев и больше), чем на приобретение готового жилья. Поэтому насчет того, что возведение дома самостоятельно поможет вам сэкономить деньги обольщаться не стоит.

Особенности регистрации “дачного” дома  в 2022 году

Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», получивший название «дачной амнистии», позволяет оформить право собственности на те объекты, которые находятся на приватизированном участке, по упрощенной схеме. Согласно этому закону, оформление дома в СНТ может быть выполнено по факту строительства. Но учтите, что если владелец долго сомневается, регистрировать ли жилье или сознательно игнорирует эту процедуру, на него наложат штраф равный 2022 рублей с последующим настоятельным предписанием его оформить.

Еще один момент: в 2022 году, из-за внесенных в закон изменений, регистрация дачного дома в СНТ стала сложней и длительней.

Ранее при регистрации жилья в товариществах  достаточно было лишь заполнить декларацию, теперь «на слово» верить перестали. От оформляющего право собственности потребуют предоставить технический план строения, оформить который могут лишь лицензированные профессионалы (нужно обратиться в БТИ или частные фирмы).

Чтобы не стать жертвой мошенников, стоит убедиться, что специалист является членом организации, которая имеет право на выполнение таких работ (список лицензированных организаций приведен на официальном сайте территориальной кадастровой службы). Стоимость оформления технического плана — 2022 рублей, ждать придётся до 10 дней.

Чтобы оформить строение в собственность  потребуются еще и такие документы:

  • паспорт владельца;
  • документ, подтверждающий право владения землей;
  • технический план;
  • чек об оплате госпошлины;
  • кадастровый план участка.

Отказать в регистрации дома в СНТ на законных основаниях могут в случаях, если предоставленные данные о площади жилья или границах участка отличаются от заявленных в документах кадастра. Или если подлинность каких-то заявленных данных вызывает у органа регистрации сомнение. В этом случае необходимо доказывать подлинность данных при помощи дополнительных документов или вносить правки и начинать процедуру сначала.

Сложности прописки

У тех, кто решил приобрести дом, участок в СНТ для круглогодичного проживания, должна быть и прописка. Чтобы вы могли получить заветный штамп в паспорте, дом должен соответствовать ряду условий:

  • обязаны быть права собственности на жилье и участок;
  • дом должен быть зарегистрирован как жилое строение;
  • требуется наличие всех необходимых коммуникаций, что обеспечивает возможность круглогодичного проживания в доме;
  • хозяйству должен быть присвоен почтовый индекс.

На практике прописаться в СНТ не сложно, если получится доказать, что дом пригоден к круглогодичному проживанию. Для этого нужно решение специализированной комиссии, созданной муниципальными органами.

Если новый владелец затянет с оформлением прописки, у него могут возникнуть проблемы со школой, садиком, медицинским обслуживанием, пенсией. К тому же, не забывайте, что отсутствие прописки или временной регистрации дольше обозначенного законодательством срока влечет за собой административную ответственность и карается штрафом.

У каждого способа приобретения недвижимости в садовых товариществах есть свои плюсы и минусы. Но что бы вы ни решили — покупать дом или строить -следует помнить о том, что процедура “дачной амнистии” продлена только до 1 марта 2022 года, поэтому с выбором лучше поспешить. На нашем портале 23kvartiri.ru есть актуальная информация о наиболее популярных СНТ  вблизи Краснодара, вы можете сравнить цены на жилье, получить консультацию независимого эксперта онлайн или при встрече в офисе.  

Плюсы покупки дома в СНТ

Минусы покупки дома в СНТ

  • экологичность;
  • относительно невысокая стоимость;
  • собственные коммуникации.
  • удаленность от города и объектов инфраструктуры;
  • плохие дороги;
  • отсутствие централизованных коммуникаций;
  • сложности с регистрацией — надо успеть до 1 марта 2022 года.

Как купить дачу

Что такое кадастровый паспорт

Даже не являясь собственниками, владельцы дачных участков имели возможность получить на них техническую документацию (речь идет о земле) До 2022 года им выдавались кадастровые планы, затем – кадастровые паспорта. Это документ с описанием местонахождения земельного надела, его схема, кадастровая (оценочная) стоимость и указание размеров, обременения (залог).

Кадастровые паспорта выдавались полные и в упрощенном варианте. Во втором случае межевание не проводилось и схема участка не внесена, границы не обозначены и не указаны.

Кадастровые паспорта выдавала Кадастровая палата по заявлению гражданина и предоставлению ним необходимых документов, подтверждающих его права. В кадастровом паспорте указан кадастровый номер участка, он поставлен на учет и виден для всех государственных органов.

Для осуществления сделок с недвижимостью процедура межевания является обязательной, так же, как и для оформления наследования и внесения надела в качестве обеспечения займа (залогового имущества).

Если к моменту оформления на земельном участке имелись строения, то они также вносились в кадастровый паспорт.

С 2022 года все данные о недвижимости внесены в ЕГРН, общегосударственную электронную базу данных. Информация о земельном наделе с расположенной на нем недвижимостью выдается в виде справки (выписки) из реестра. Документы при покупке дачи должны быть актуальными на момент совершения сделки. Старые кадастровые паспорта действительны, но не актуальны.

При совершении сделок с земельными наделами выписка из ЕГРН актуальна в течение месяца. Ее очень легко заказать прямо через сайт Росреестра, онлайн. После совершения сделки все сведения вносят в реестр. В документе, кроме всего прочего, указывается собственник. Все сведения также служат основанием для налогообложения.

Важно! Информацию о земельном участке (перед тем как купить дачу) может получить не только собственник, но и другое заинтересованное лицо, после внесения оплаты. Проверить недвижимость перед покупкой имеет возможность потенциальный покупатель.

Стоимость выписки составляет 350 руб., можно проверить все имущество за 2022 руб., взять информацию о кадастровой цене – 190 руб. Имеется возможность получить информацию об истории перехода прав на недвижимость за 700 руб.

Выписка заменяет собой документ, подтверждающий право собственности на дачный участок. Для осуществления легальной сделки старые кадастровые документы не нужны.

Межевание – важнейшая техническая процедура. Ее осуществляют на платной основе специальные геодезические организации, имеющие на это полномочия. Они изучают предоставленную документацию, после чего обязательно выезжают на местность с соответствующей аппаратурой.

Данные о нахождении объекта привязываются к системе координат, устанавливаются межевые знаки (столбики). Границы участков регулируются с соседними наделами. При возникновении споров с соседями они могут быть разрешены в судебном порядке.

Что касается построек на земельном наделе, то важно знать следующее. Если они не поставлены на учет, то считаются самостроем, и их собственник может быть оштрафован за это. Решая, стоит ли покупать дачу, нужно учитывать этот факт.

Поэтому необходимо вносить информацию в документы своевременно. Нужно также учитывать тот факт, что строения на земельном наделе подпадают под налогообложение, и их сокрытие влечет за собой уклонение от налогообложения и соответствующие санкции налоговых органов.

Дачная амнистия

Законодатель изменил правовой статус дачных участков с 2022 года. Дачные участки как таковые больше не существуют. Земли, полученные гражданами в некоммерческих товариществах, разделены на две категории: садоводческие и огородные.

Огородные предполагают выращивание растительной продукции и возведение лишь временных, некапитальных (без фундамента) строений на земле. На садоводческих (бывших дачных) разрешено строить как временные хозяйственные сооружения, так и капитальные строения, в том числе садовые дома. Жилые садовые дома делятся на типы: для временного (сезонного) проживания и для постоянного места жительства. В последнем случае имеется возможность получить постоянную регистрацию места проживания по этому адресу. Главное условие – физическая возможность жить круглогодично (наличие отопления) и наличие адреса.

Дачная амнистия вводит уведомительный характер о постройках на участке. Это означает, что для постройки объектов не нужно получать разрешение у государственных органов.

Если объект построен до 4.08.2022 года, то до 01.03.2022 года о его наличии можно было просто уведомить. Законопроект продлили, им можно пользоваться дальше. В дальнейшем процедура упрощена. Собственник участка не должен получать разрешение на строительство, а затем вводить объект в эксплуатацию. Необходимо будет перед постройкой уведомить органы власти о своем намерении, а затем сообщить об окончании строительства и поставить объект недвижимости на учет.

На вспомогательные строения (бани, гаражи) подавать уведомление не требуется. Они учитываются (регистрируются) на основании технической документации и поданной декларации.

Необходимо также различать кадастровую и инвентаризационную стоимость объектов недвижимости. Она имеет значение при обложении налогом имущества граждан. Инвентаризационная цена имеет формальный характер. Она устанавливалась Бюро технической инвентаризации на основании качественных характеристик земли и строений.

Кадастровая цена учитывает рыночную стоимость объекта и устанавливается местными органами власти субъектов Российской Федерации. При ее завышении граждане имеют возможность обжалования.

Выбор дачи

Чтобы приобрести дачу, следует оценить ее параметры. Имеют значение характеристики земельного участка: климатические характеристики, качество земли, растения на участке и за его пределами, хозпостройки и сооружения, доступность коммунальных и бытовых услуг. Решая, когда лучше покупать дачу, следует изучить ситуацию при плохих погодных условиях.

Важны качественные характеристики жилого строения: из какого материала он построен, проведена ли в дом вода, канализация, то, как отапливается дом, есть ли возможность для пристроек.

Необходимо учитывать все факторы в совокупности, а кроме того, имеет значение наличие средств на приобретение недвижимости.

Если решение о покупке принято, предпринимают следующие действия.

Когда осуществляется покупка земельного участка, пошаговая инструкция следующая:

  • Выбор вариантов.
  • Изучение документации.
  • Заключение договора.
  • Оформление (регистрация) сделки.

Этап 1. Подбор вариантов

Покупка дачи зависит от:

  • необходимости регистрации по месту проживания;
  • проживания постоянно или временно;
  • использования личного или общественного транспорта.

Перед принятием решения необходимо:

  1. Изучить дороги, трассы и подъезды к участку. Следует просчитать время езды от городского жилья, наличие пробок. Если на работу, например, в Москву придется добираться с дачи, то лучше обосноваться в ближайшем Подмосковье. Иногда общественный транспорт не ходит в садовые товарищества, до шоссе добираться несколько километров, а снег зимой с дорог не убирают. Стоимость дач тем выше, чем ближе они расположены к городу .
  2. Изучить схему участка, его ширину, длину, соответствие расположения построек строительным нормам. СНиП обязывают землесобственника соблюдать расстояния для жилых построек: с улицы – не менее 5 м, со смежного надела – не менее 3 м. Для хозпостроек это значение варьируется от 1 до 5 м в зависимости от предназначения. Поэтому нужно продумать возможность размещения строений на земельном наделе.
  3. Стоит проверить, совпадает ли фактическая площадь участка значениям, указанным в документации. Это поручают геодезическим организациям.
  4. Следует изучить расположение земельного надела по отношению к окружающим объектам и природным явлениям. Важное значение имеют наличие склонов, грунтовые и поверхностные воды, движение солнца, близость промышленных объектов, шоссе и железной дороги. Если рядом проходят газопроводы или высоковольтные линии, то следует уточнить, не действуют ли специальные охранные нормы на земельном участке. При их наличии использование земельного надела может быть ограничено. Например, запрещается разводить открытый огонь.
  5. Нужно проверить, не имеются ли планы у государства на строительство в этом районе инфраструктурных объектов с выкупом земельных участков. Имели место случаи продажи собственниками такой земли со скидкой и сокрытие информации от покупателей. При отсутствии официального резервирования государством получить информацию о возможном изъятии земли невозможно, кроме изучения планов развития местности. При прокладке железнодорожных путей или шоссе компенсация за изъятый участок может быть меньше его рыночной цены. Но риэлторы и юристы могут узнать данные через неофициальные источники.
  6. Изучить подведенные коммуникации: водопровод, газ, свет, канализация, вывоз бытовых отходов. Такие данные существенно влияют на ценообразование земли и могут быть предоставлены местными жителями. Иногда услуги могут предоставляться на теплый сезон.
  7. Следует проверить состояние жилого помещения, материалы, способ постройки. При необходимости можно воспользоваться услугами строительных экспертов.

Государство разрешило официально регистрироваться в дачных строениях, расположенных в границах населенных пунктов. Это повышает ценность загородной недвижимости. Для регистрации условием является возможность проживать в доме круглогодично, а не сезонно.

Этап 2. Изучение документации.

Если загородная недвижимость подходит, то необходимо изучить документы на нее. Иногда продавцы предоставляют так называемую «садовую книжку» — документ о членстве в садовом товариществе. Однако она не подтверждает право собственности на объект. Недвижимость продают дешевле зачастую потому, что документы надлежащим образом не оформлены. После приобретения такого объекта право собственности можно и не оформить. Таким образом, покупка дачи в СНТ подводные камни имеет в виде ненадлежащее оформленных документов.

Садовая книжка не может подтвердить переход права собственности на землю. Она лишь удостоверяет членство в товариществе. Любые постройки на неоформленном участке будут незаконными. Не факт, что новый владелец сможет впоследствии оформить землю самостоятельно. Выгодная на первый взгляд покупка дома в СНТ риски последующего оспаривания имеет очень высокие.

Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Разрешенные виды использования земель:

  • сельскохозяйственное производство;
  • личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
  • садоводство или огородничество;
  • дачное строительство;
  • крестьянско-фермерское хозяйство;
  • индивидуальное жилищное строительство.

Для того, чтобы оформить земельный участок в собственность, его необходимо выделить в натуре, то есть установить его границы. Такая процедура называется межеванием. При этом специализированная организация сделает привязку границ земли к спутниковой системе координат.
Иногда продавцы подтверждают право собственности на участок документами о праве собственности на саму землю
. Старые бланки – синие, более современные – розовые. Эта документация легальна и может быть использована в качестве информации для оформления договоров отчуждения.

В ФЗ-122 «О регистрации сделок с недвижимостью» законом ФЗ-93 были внесены изменения относительно «дачной амнистии». Ее суть в том, что граждане могли иметь право оформить право собственности при отсутствии межевания на основании кадастрового паспорта. Сейчас действие «амнистии» закончилось, но, возможно, ее продлят.

Следует учитывать:

  • процедура межевания устраняет перспективу соседских распрей, имеется также возможность восстановления ограды при ее разрушении или сдвиге;
  • размеры земельного участка в кадастровых документах могут отличаться от фактической площади, иногда в меньшую сторону, следует выделить межу и построить жилье с соблюдением пожарных, архитектурных норм и СанПиН.

Покупатель сам на свой риск делает выбор: прибегнуть к помощи геодезиста либо нет. Профессионалы советуют при решении, стоит ли покупать дом в СНТ, воспользоваться геодезическими услугами для установки точных размеров земельного надела.

Для подписания соглашения необходимы:

  • документация, подтверждающая право собственности на земельный участок и строения на нем;
  • техническая документация на участок (кадастровые паспорта) и строения (технические паспорта с поэтажным планом);
  • документы, удостоверяющие личность собственника (супругов-собственников);
  • справка из налоговой об отсутствии задолженности.

Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

Задолженности – то, на что обратить внимание при покупке дачи. Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое – у каждого садового товарищества эти услуги свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.

Свидетельство на право собственности на строения

Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.

Использование материнского капитала

Материнский капитал можно использовать для покупки лишь в том случае, если на земельном участке имеется капитальный жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания. Строение должно:
быть построено на фундаменте:
иметь коммуникации и пригодность для проживания зимой;
располагаться по конкретному адресу в населенном пункте.

Законодательная база

Закон регламентирует процедуру купли-продажи дачного участка. Все основные моменты изложены в Гражданском кодексе РФ:

Стороны должны оформлять соглашение в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 549-557 ГК РФ.

Процедура перехода прав собственности регламентируется ст. 218 ГК РФ.
Порядок проведения расчетов между сторонами должен осуществляться в соответствии с п
. 5 ст. 488 ГК РФ.

Оформление договора

Изучив вопрос о том, как купить дачу без посредников, пошаговая инструкция которого приведена выше, нужно принимать во внимание следующее.

Покупка дачи в большинстве случаев производится по одинаковой схеме. Однако существуют отдельные ситуации ‒ например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку.

В любом случае полноценную поддержку в проведении сделки окажет опытный риэлтор. Поэтому, если есть финансовая возможность, не стоит пренебрегать его услугами.

Договор купли-продажи дачи может быть оформлен в простой письменной форме, согласно требованиям Гражданского Кодекса РФ. Однако желательно прибегнуть к услугам нотариуса для оформления сделки. Специалист не только проверит наличие полного пакета документов, его соответствие действующему законодательству и подлинность, но и установить дееспособность сторон.

Если подписание договора осуществляется через посредника, то должна быть оформлена нотариальная доверенность.
При соблюдении всех норм законодательства информация о смене собственника вносится в реестр через МФЦ либо территориальные органы Росреестра. Оформление занимает до 2-х недель, документы выдаются на протяжении месяца.

Таким образом выбор дачного участка и оформление договора перехода прав собственности не представляют сложностей. Главное условие – полное владение информацией как об объекте покупки, так и о процедуре его оформления

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: