Минстрой рассчитывает на принятие закона об апартаментах в 2022 году

Жилое нежилье: к закону об апартаментах вернутся в 2022 году

Законопроект о приравнивании апартаментов к жилым помещениям был внесен в Госдуму еще в июне 2022 года. Однако до сих пор он так и не принят. Как сообщили в Правительстве РФ, поправки в законодательство, уточняющие правовой статус апартаментов, планируется принять в этом году.

Марат Хуснуллин, вице-премьер правительства РФ:

«Это очень важный вопрос и одновременно сложный. В каждом регионе законодательство, регламентирующее строительство и эксплуатацию апартаментов, отличается. В этом году мы хотим привести всю эту законодательную базу к единому знаменателю».

Сейчас, по словам чиновника, уже идет процесс анализа предложений со стороны регионов и бизнеса для уточнения статуса апартаментов.

Напомним, что в пояснительной записке к первому варианту закона говорилось, что «неузаконенный правовой статус порождает значительное количество проблем как для граждан (в первую очередь — невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях), так и для городов (необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры)».

Зачем мне это знать?

Апартаменты – это прежде всего тема Москвы. Именно здесь их возводится больше, чем в регионах России. Именно здесь каждый, кто присматривается к квартирам в новостройках, может наткнуться на апартаменты, которые продвигаются под видом жилья.

Знать о том, что пока апартаменты – это не жилье, надо не только для того, чтобы понимать дальнейшие повышенную расходы на их содержание и невозможность получить постоянную регистрацию (эти проблемы как раз и планируется снять будущим законом).

Но есть и еще один риск, который берут на себя те, кто заключает сделку еще на этапе строительства. В чем он заключается, порталу МосДольщик.рф уже рассказывал Александр Гончаров (на тот момент – заместитель председателя Москомстройинвеста, а ныне – исполняющий обязанности руководителя Московского фонда защиты прав дольщиков). Смотрите видеоролик на эту тему.

Закон об апартаментах

В этом году Минстрой обещает появление законодательного акта, регламентирующего правовой статус апартаментов. Об этом сообщил заместитель руководителя министерства в ходе конференции, посвященной вопросам девелопмента. Такой закон, по мнению экспертов может способствовать увеличению объемов ввода нового жилья.

Когда будет рассмотрен Закон об апартаментах

Закон, позволяющий присвоить апартаментам статус жилья вносился на рассмотрение Государственной Думы еще в 2022 году.

Правда, в последствии он был снят с рассмотрения нижней палаты. В соответствии с заявлением заместителя руководителя правительства России Марата Хуснуллина в текущем году будут продолжены работы над разработкой законопроекта об апартаментах.

Перед Минстроем стоит задача принять такой законопроект до конца 2022 года. В настоящее время идет обсуждение правок в Законодательном документе.

Что не так с правовым статусом апартаментов

В настоящее время в мегаполисах РФ все еще возводятся многоквартирные новостройки, которые еще имеют статуса с правовой точки зрения.

Закон об апартаментах призван дать покупателям такого жилья те же гарантии, что и тем, кто приобретает обычные квартиры. Сейчас апартаменты фактически не могут считаться жилыми, несмотря на то, что их планировка такая же, как у обычного жилья, а люби покупают их именно для личного проживания.

До настоящего времени не существует законодательных актов, защищающих такие объекты в соответствии с нормами, действующими в сфере долевого строительства.

Таким образом, если обанкротится застройщик дома, в котором есть стандартные квартиры и апартаменты, то покупатели необычного жилья могут потерять все свои деньги.

Привлекательность апартаментов обеспечивается их стоимостью

Цена таких объектов может быть ниже почти на 30%, если сравнивать с аналогичной по площади и другим параметрам квартирой.

Для застройщика также выгодно строить апартаменты, так как он сокращает затраты на обустройство социальной инфраструктуры.

Такие объекты часто не имеют своего двора. Но застройщики в этом случае не принимают участие в страховании собственной ответственности и не вносят соответствующие средства в Фонд защиты дольщиков, а также могут не переходить к использованию эскроу-счетов.

Таким образом, покупатели апартаментов не имеют законодательной защиты. Кроме того, он не могут прописаться на объекте, который не имеет жилого статуса, а также вынуждены платить за жилищно-коммунальные услуги по завышенным ставкам. Надеемся, что все эти вопросы будут урегулированы в новом Законе уже в этом году.

Что нужно знать про апартаменты в 2022 году

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2022 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2022 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2022 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2022 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2022 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе. При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2022 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2022 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2022 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2022 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2022 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты. Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы. Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2022 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: